政府基本上都是不干涉開發(fā)商的定價(jià)，原因在于。其二，雖然房?jī)r(jià)漲幅較大，但實(shí)際上對(duì)于當(dāng)?shù)卮蟛糠置癖娚顏?lái)說(shuō)造成的沖擊和影響比較小，所以政府沒(méi)有管控房?jī)r(jià)的迫切性，房?jī)r(jià)過(guò)高，尤其是在一二線熱門城市，高居不下的房?jī)r(jià)并非普遍老百姓可以承受得起，實(shí)際情況是開發(fā)商提出房?jī)r(jià)申請(qǐng)，其中前面是厚厚的價(jià)格依據(jù)資料，最后就是一個(gè)房?jī)r(jià)數(shù)。
1、天津房?jī)r(jià)為什么降不下來(lái)呢？
房?jī)r(jià)的升降，關(guān)鍵有幾個(gè)因素：1.供需，你來(lái)天津看看，十年來(lái)，外環(huán)線一圈七十公里，基本房子連成片了，晚上有幾家亮燈的？不足四成吧？空置率那么高，明顯供大于需！房?jī)r(jià)的上升動(dòng)力在哪里？不像一九九八年的海南房地產(chǎn)一樣的崩盤就是好事了！2.經(jīng)濟(jì)，每次房地產(chǎn)的發(fā)展和價(jià)格飛漲都是經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)期，本世紀(jì)初是改革開放二十多年的積累，2014年開始的大漲價(jià)基本是前期基建和外貿(mào)飛躍的結(jié)果！看看現(xiàn)在的全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，尤其是天津的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不用多說(shuō)了吧！房?jī)r(jià)再漲不是逆天么？！3.政策，什么力量都不如政策的偉力！房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，再不慢慢刺破，將是災(zāi)難性，最近兩年，當(dāng)局明顯在做政策引導(dǎo)于軟著陸不多說(shuō)了！4.法律，老百姓正常的工資收入是不足以支撐房?jī)r(jià)的！權(quán)貴們才是主力！現(xiàn)在，反腐倡廉，掃黑除惡躲之不及，不敢明目張膽的十幾套或上百套了吧！結(jié)論：經(jīng)濟(jì)沒(méi)有突破性發(fā)展，天津的房?jī)r(jià)必降，而且可能會(huì)斷崖式！拿青春賭明天會(huì)很慘！。
2、為什么房?jī)r(jià)下行，春節(jié)前后沒(méi)有出現(xiàn)炒房者大面積拋房潮？剛需老百姓，為什么不乘機(jī)炒房？
房?jī)r(jià)過(guò)高，尤其是在一二線熱門城市，高居不下的房?jī)r(jià)并非普遍老百姓可以承受得起，至于拋售潮仍未出現(xiàn)，很大程度上在于投資者普遍處于觀望的態(tài)度，同時(shí)因限購(gòu)限售約束的限制，投資者很難提升流動(dòng)性以及變現(xiàn)能力，炒房套現(xiàn)難度明顯加大。此外，對(duì)于炒房行為，一方面在于高價(jià)炒房風(fēng)險(xiǎn)很大，不利于資本逐利；另一方面則在于普遍老百姓無(wú)法承受得起高居不下的房?jī)r(jià)，首付款尚且難以籌集，更何況是全款購(gòu)房，這更是一種資金面壓力的考驗(yàn)，一般人是很難進(jìn)行炒房獲利的，而炒房者多以炒房客或企業(yè)家、上市公司大股東等群體為主，
3、究竟是誰(shuí)控制著房?jī)r(jià)？
你提的這個(gè)問(wèn)題很敏感，也挺嚇人的，誰(shuí)敢承認(rèn)自己是控制房?jī)r(jià)的？實(shí)際情況是開發(fā)商提出房?jī)r(jià)申請(qǐng)，其中前面是厚厚的價(jià)格依據(jù)資料，最后就是一個(gè)房?jī)r(jià)數(shù)。有關(guān)部門價(jià)格司組織專家進(jìn)行評(píng)估，批復(fù)同意或不同意或整改等，開發(fā)商拿了這個(gè)批復(fù)同意的批文，才能正式對(duì)外銷售。房?jī)r(jià)的構(gòu)成一是土地費(fèi)用，一般占房?jī)r(jià)四成多；二是房屋建設(shè)費(fèi)用，占三成；三是剩下的其它費(fèi)用，包括開發(fā)商利潤(rùn)，契稅，房屋維修基金，與有關(guān)部門的有關(guān)費(fèi)用等，占小三成，
4、樓房的價(jià)格是政府定價(jià)還是開發(fā)商自己定價(jià)？政府會(huì)干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格嗎？為什么？
樓房的價(jià)格確定基本上存在兩種:1.開發(fā)商的純市場(chǎng)行為，現(xiàn)在絕大部分三四線城市和內(nèi)地小縣城都是這種類型。這些城市長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)槿丝谌悍€(wěn)定，外來(lái)投資客比較少，雖然這次由一二線城市帶動(dòng)以及棚改戶的政策拉動(dòng)使得這些三四線城市房?jī)r(jià)有較大的漲幅，但房子均價(jià)基本上都是在萬(wàn)塊以下，政府基本上都是不干涉開發(fā)商的定價(jià)，原因在于:其一開發(fā)商的拿地成本和銷售價(jià)格有關(guān)聯(lián)，如果政府限價(jià)會(huì)降低開發(fā)商拿地的積極性，間接影響地方財(cái)政，土地轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的財(cái)政收入占比比較大。
其二，雖然房?jī)r(jià)漲幅較大，但實(shí)際上對(duì)于當(dāng)?shù)卮蟛糠置癖娚顏?lái)說(shuō)造成的沖擊和影響比較小，所以政府沒(méi)有管控房?jī)r(jià)的迫切性，2.開發(fā)商和政府直接或者間接管控的妥協(xié)定價(jià)。一二線城市基本上都是如此，少部分三線城市以及環(huán)京圈、環(huán)滬圈附近的小縣城也是如此，北上廣深房?jī)r(jià)高昂對(duì)于年輕人就業(yè)和生活都帶來(lái)極大的影響，雖然房?jī)r(jià)高昂也會(huì)間接帶來(lái)較多的財(cái)政收入，但是對(duì)于這些一二線城市來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)和人才流入才是最重要的。
