一、老房貸與新房貸的計(jì)算基礎(chǔ)并不一樣，利率與LPR無關(guān)，要想跟隨LPR變化需要等到利率轉(zhuǎn)換完成以后。存量房貸的利率計(jì)價(jià)與新房貸的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)并不相同，本次利率下調(diào)與房貸相關(guān)的對(duì)象是LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），所以以前以基準(zhǔn)利率為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的房貸不受影響，而即使是已掛鉤LPR的房貸，最早也是在去年10月份以后才正式掛鉤新辦理的房貸利率計(jì)價(jià)，目前還沒有一筆可以滿足“重定價(jià)周期需要一年以上”這個(gè)條件，所以已經(jīng)辦理好的新房貸和老房貸的利率都不會(huì)隨著這次的LPR的變化而變化，只有在辦理了掛鉤LPR的房貸利率并剛好達(dá)到重定價(jià)周期時(shí)，才能受益于LPR利率的下調(diào)。
1、央行降低貸款利率，已經(jīng)貸款的房貸利率會(huì)調(diào)整嗎？該怎么計(jì)算？
本次利率下調(diào)與房貸相關(guān)的對(duì)象是LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），所以以前以基準(zhǔn)利率為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的房貸不受影響，而即使是已掛鉤LPR的房貸，最早也是在去年10月份以后才正式掛鉤新辦理的房貸利率計(jì)價(jià)，目前還沒有一筆可以滿足“重定價(jià)周期需要一年以上”這個(gè)條件，所以已經(jīng)辦理好的新房貸和老房貸的利率都不會(huì)隨著這次的LPR的變化而變化，只有在辦理了掛鉤LPR的房貸利率并剛好達(dá)到重定價(jià)周期時(shí)，才能受益于LPR利率的下調(diào)。
一、老房貸與新房貸的計(jì)算基礎(chǔ)并不一樣，利率與LPR無關(guān)，要想跟隨LPR變化需要等到利率轉(zhuǎn)換完成以后，1、存量房貸的利率計(jì)價(jià)與新房貸的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)并不相同。（1）、存量房貸利率的決定因素，存量房貸可以指所有在去年10月8日以前就已經(jīng)辦妥并出款的房貸，這部分房貸占了房貸余額的大多數(shù)比例，它的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率在購(gòu)房時(shí)會(huì)出現(xiàn)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或下浮的現(xiàn)象。
具體的浮動(dòng)情況要看購(gòu)房當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)過冷或者過熱時(shí)都可能會(huì)遇到比基準(zhǔn)利率更低或更高的利率浮動(dòng)，首套房上下浮的幅度最大時(shí)都可以達(dá)到基準(zhǔn)利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大，所以存量房貸利率計(jì)價(jià)由基準(zhǔn)利率和其上下浮幅度決定，而其中的基準(zhǔn)利率就是房貸利率變動(dòng)的根本，變動(dòng)幅度一經(jīng)定下將在合同期內(nèi)不再改變，因此只有當(dāng)基準(zhǔn)利率出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，才會(huì)引起這類房貸利率的變化，這些都與LPR無關(guān)。
但這一現(xiàn)象將會(huì)隨著存量房貸利率改革而出現(xiàn)改變，后面我們將會(huì)談到這個(gè)內(nèi)容，（2）、LPR房貸利率的計(jì)算準(zhǔn)則。LPR掛鉤房貸利率的計(jì)價(jià)是在去年10月8日以后，這種計(jì)價(jià)方式使房貸利率的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)由原來的基準(zhǔn)利率變換為L(zhǎng)PR，新的房貸利率的計(jì)算方式為L(zhǎng)PR 加點(diǎn)數(shù)這兩部分組成，其中的加點(diǎn)數(shù)是調(diào)控房貸利率的重要手段，在市場(chǎng)上它會(huì)隨著市場(chǎng)的冷熱變化而變化，但一經(jīng)在辦理時(shí)寫進(jìn)房貸合同后則對(duì)于辦理人來說不會(huì)再改變。
而其中的LPR是利率市場(chǎng)化推進(jìn)中重要一環(huán)，LPR每月20日將重新報(bào)價(jià)，使利率可以更加貼近市場(chǎng)情況，所以對(duì)于打算購(gòu)房的人來說，每個(gè)月都可能會(huì)面臨不同的利率，而對(duì)于已經(jīng)掛鉤LPR辦理房貸的人來說，每月LPR的變化并不一定會(huì)影響實(shí)際房貸利率的變化。因?yàn)榉抠J利率新政規(guī)定了一個(gè)重定價(jià)周期，可以理解為合同約定的變化間隔時(shí)間，這個(gè)時(shí)間間隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房貸利率至少也要一年以上才會(huì)更新一次LPR來重新計(jì)算利率，
具體的時(shí)間間隔是1年、2年、5年或更長(zhǎng)可以和商業(yè)銀行協(xié)商，而所采用的LPR就是重新計(jì)價(jià)時(shí)最近的那個(gè)LPR數(shù)值，一經(jīng)確定后在間隔期內(nèi)保持不變，直到期滿再引入當(dāng)時(shí)新的LPR重新計(jì)算，如此循環(huán)。所以從這個(gè)角度來看，這次LPR下調(diào)只會(huì)對(duì)還未辦理房貸的人產(chǎn)生影響，使他們有機(jī)會(huì)拿到比此前更低一些的房貸利率，而對(duì)所有已經(jīng)購(gòu)房的人都不會(huì)造成利率調(diào)整，因?yàn)榧词乖谌ツ?0月8號(hào)就辦理了LPR房貸利率的人，也未達(dá)到一年這個(gè)最短的變換周期，
2、存量房貸將進(jìn)行利率改革，后期如果選擇掛鉤LPR計(jì)價(jià)，將會(huì)在重定價(jià)時(shí)跟隨LPR變化。雖然這次的LPR下調(diào)不會(huì)直接造成存量房貸利率的調(diào)整，但由于LPR是每月20號(hào)會(huì)重新公布新的數(shù)值，以后的LPR有非常大的可能出現(xiàn)變化，所在從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，后續(xù)如果LPR出現(xiàn)繼續(xù)下調(diào)是有可能讓廣大背負(fù)房貸的人受益的，包括原來以基準(zhǔn)利率計(jì)價(jià)的存量房貸用戶，
為什么這樣說呢？因?yàn)楦鶕?jù)央行針對(duì)存量貸款的新政，存量房貸必須要在2020年的3-8月這段時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的方式有兩種，一種是轉(zhuǎn)為以LPR計(jì)價(jià)，另一種是轉(zhuǎn)換成固定利率。所以如果選擇轉(zhuǎn)換成以LPR為房貸利率計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的方式，那在房貸合同重定價(jià)間隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR進(jìn)行重新計(jì)算利率，如果后面利率繼續(xù)下行成為事實(shí)，那就有機(jī)會(huì)享受到更優(yōu)惠的利率。
