杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率。居民杠桿率（居民資金杠桿率）等于住戶貸款/住戶存款，廈門、深圳、杭州的居民杠桿率遠(yuǎn)超100%，居民杠桿率快速增長(zhǎng)的是分母住戶貸款，而住戶貸款一大步的投向都是房地產(chǎn)領(lǐng)域，這說明過去這3個(gè)城市買房加杠桿的投資比例非常高，從這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅也可以說明側(cè)面推斷出居民買房加杠桿比較非常高，炒房投資現(xiàn)象嚴(yán)重，分別看看這3個(gè)城市的居民杠桿率。
1、我國(guó)宏觀杠桿率下降了，什么是宏觀杠桿率？
宏觀杠桿率主要是指全社會(huì)的債務(wù)規(guī)模，居民部門、企業(yè)部門和政府部門的債務(wù)規(guī)模即表示了宏觀杠桿率水平。但由于各國(guó)的發(fā)展階段以及經(jīng)濟(jì)規(guī)模有所不同，較大經(jīng)濟(jì)體的債務(wù)規(guī)模天然要高于較小的經(jīng)濟(jì)體，因此一般用債務(wù)規(guī)模比上GDP，作為衡量宏觀杠桿率的標(biāo)準(zhǔn)，宏觀杠桿率一般是衡量一個(gè)經(jīng)濟(jì)體金融穩(wěn)定性的指標(biāo)，更高的債務(wù)水平意味著每年全社會(huì)的利息支付和本金償付的壓力更大，一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，則容易引發(fā)債務(wù)危機(jī)。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率一般是由居民部門、企業(yè)部門和政府部門的杠桿率相加總而得到的，例如一國(guó)的主權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要考慮的是政府部門杠桿率。不同國(guó)家杠桿率之前的區(qū)別，既有本身實(shí)體經(jīng)濟(jì)總杠桿率的區(qū)別，也有不同部門間杠桿率分配的區(qū)別，除了實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率外，還有一個(gè)金融部門杠桿率的概念。不同于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的是，金融部門主要從事經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)負(fù)債的業(yè)務(wù)，銀行的主要業(yè)務(wù)就是吸收存款和發(fā)放貸款，賺取凈息差，因此金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債水平并不能完全體現(xiàn)出其部門風(fēng)險(xiǎn)，
通常將金融部門作為獨(dú)立的觀察對(duì)象，考察其杠桿率。宏觀杠桿率不僅與金融周期有關(guān)，也與實(shí)體經(jīng)濟(jì)變量密切關(guān)聯(lián)，實(shí)際上，從定義出發(fā)，可以更好的理解宏觀杠桿率。宏觀杠桿率=負(fù)債/GDP=（負(fù)債/資產(chǎn)×（資產(chǎn)/GDP），即宏觀杠桿率可以分解為名義資本產(chǎn)出比（資產(chǎn)/GDP）和微觀杠桿率（負(fù)債/資產(chǎn)）的乘積，而名義資本產(chǎn)出比又可以分解為實(shí)際資本產(chǎn)出比與資產(chǎn)相對(duì)價(jià)格（資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相對(duì)GDP平減指數(shù)的比值）的乘積。
2、為何近年來居民房地產(chǎn)杠桿率上升過快？
看到這個(gè)問題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產(chǎn)杠桿率”這個(gè)關(guān)鍵名詞，杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率。居民杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/住戶存款余額，就是說是居民債務(wù)和可支配收入之比，而住戶部門杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/GDP，說的就是住戶貸款和GDP之比。居民的債務(wù)大多來源于房貸車貸等貸款行為，而居民杠桿率過高就說明債務(wù)負(fù)擔(dān)越大，
據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)居民杠桿率水平為53.2%。從2008年開始到2018年，十年期間，中國(guó)居民杠桿率由不到20%上漲到50%有余，增長(zhǎng)速度較快，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。
也就是說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快在一定程度上是造成居民杠桿率上升過快的原因之一，我們可以看一下這張圖片，就能發(fā)現(xiàn)居民負(fù)債整體是和房?jī)r(jià)指數(shù)正相關(guān)的，雖然在房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲過塊得到了有效的控制，但是只是速度變慢，對(duì)應(yīng)的居民杠桿指數(shù)還是呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)。我們?cè)賮砜唇衲暌患径热珖?guó)居民杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7%，
但是不同城市之間的又有不同廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民杠桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%。杠桿率過高的城市主要還是圍繞房?jī)r(jià)較高的發(fā)達(dá)地區(qū)，然而現(xiàn)實(shí)的情況是房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過家庭居民的收入增長(zhǎng)速度，大部分人的購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，但是為了購(gòu)置房產(chǎn)無奈之下只能貸款，加了杠桿，也影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力。
3、廈門、深圳、杭州居民杠桿率居我國(guó)前三，說明什么？
