這個(gè)問題很簡(jiǎn)單，國內(nèi)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)運(yùn)作監(jiān)管不嚴(yán)，中國的公司大部分是皮包公司，真正注入資金的公司不太多，別看報(bào)表上有多少資本金，實(shí)際一清算早就沒有了，特別是房地產(chǎn)公司，前期有貸款拿地，后期有預(yù)售款蓋房，本身就沒有老板多少錢，一但公司混不好了，股東弄出點(diǎn)錢來，企業(yè)或破產(chǎn)、或跑路。
1、國內(nèi)7個(gè)月有271家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，為什么公司寧愿破產(chǎn)也不愿意降價(jià)銷售房子呢？
家里有個(gè)親戚做水暖工程的，給我講過一個(gè)案例發(fā)生在2018年（破產(chǎn)時(shí)間），我們附近的一個(gè)小區(qū)11棟樓，開發(fā)商新注冊(cè)一個(gè)公司，開發(fā)樓盤，投資1300萬買地，土地下來建筑工司打地基，剛上鉤機(jī)開挖下來貸款9000萬，開始賣樓花（雖然不合法但人家能整明白?。╅_發(fā)一期6棟樓，一年半收回資金3.5億（包括二期門市等預(yù)售資金），二期動(dòng)工貸款下1.1億，半年5棟樓竣工，賣兩棟留三棟，緊接著宣布破產(chǎn)，11棟高層市值不足4.5億，留下的兩三棟給銀行，銀行按照市值接受兩億樓盤做法拍房，銀行銷售樓盤困難，法拍房低于市價(jià)但抵得上貸款，省下的賣不出去的內(nèi)部員工迅速消化，銀行迅速收回資金，貸款運(yùn)行良好，然后銀行員工買樓票，一個(gè)樓票3-5萬，加上樓票也剛剛追平市價(jià)，，看明白了吧，或者我說的明白吧，中間的利益和利益人，表面上銀行沒受任何損失，房地產(chǎn)商也幾乎沒有投訴多少錢，，大家何樂而不為？破產(chǎn)？我就呵呵了。
2、為什么有的房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)破產(chǎn)？
這個(gè)問題很簡(jiǎn)單，國內(nèi)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)運(yùn)作監(jiān)管不嚴(yán)，中國的公司大部分是皮包公司，真正注入資金的公司不太多，別看報(bào)表上有多少資本金，實(shí)際一清算早就沒有了，特別是房地產(chǎn)公司，前期有貸款拿地，后期有預(yù)售款蓋房，本身就沒有老板多少錢，一但公司混不好了，股東弄出點(diǎn)錢來，企業(yè)或破產(chǎn)、或跑路，公司股東是不會(huì)虧錢的，要虧也是銀行和購房人的錢，破產(chǎn)后那些股東和關(guān)系人花錢更安心。
3、為什么房產(chǎn)價(jià)格這么高，仍然有房地產(chǎn)公司倒閉？
房產(chǎn)價(jià)格高，是因?yàn)殚_發(fā)商的建房成本高，而背后的原因，則是地價(jià)高，材料高，人工高，樓盤貸款成本高，房地產(chǎn)公司倒閉，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司債臺(tái)高筑，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在不斷下降，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。房產(chǎn)價(jià)格高的原因，最近十幾年，國內(nèi)地價(jià)每年都在上漲，2020年國內(nèi)平均樓面地價(jià)已經(jīng)漲到了每平米6763元，在房?jī)r(jià)中占比超過了68%。
與此同時(shí)，全球性大通脹下，建材不斷上漲，人工工資不斷上漲，房地產(chǎn)定向去杠桿下，開發(fā)商的融資利率不斷上漲，有的開發(fā)商融資年利率已經(jīng)超過10%。由于土地、材料、人工和樓盤貸款成本不斷上漲，開發(fā)商的建房成本也在不斷上漲，這才是房地產(chǎn)價(jià)格高的根本原因，房地產(chǎn)公司倒閉的3個(gè)原因。1、房地產(chǎn)公司債臺(tái)高筑，國內(nèi)房地產(chǎn)公司普遍債臺(tái)高筑，杠桿率非常高，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%是普遍現(xiàn)象。
而且國內(nèi)房地產(chǎn)公司的融資利率非常高，有的房地產(chǎn)公司的融資年利率竟然超過10%，2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在不斷下降。一邊是建房成本不斷上漲，一邊是新房遭遇嚴(yán)格的限價(jià)，房地產(chǎn)公司賺錢能力在不斷下降，最近這幾年，房地產(chǎn)開發(fā)公司的毛利率和凈利率都在不斷下滑，因此，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，股票價(jià)格不斷下跌，市值也在不斷縮水。
4、恒大是怎么從地產(chǎn)巨頭淪落至破產(chǎn)邊緣的？
破產(chǎn)就破產(chǎn)吧，挺不過去就完了，挺得過去就浴火重生。倒霉的永遠(yuǎn)是老百姓，你覺得許家印會(huì)因?yàn)槠飘a(chǎn)吃不上飯嗎？因?yàn)楹愦笃飘a(chǎn)的很可能是恒大的底層員工，恒大的供貨商，尤其是小供貨商，恒大的期房業(yè)主。所以對(duì)于恒大破產(chǎn)沒必要幸災(zāi)樂禍，負(fù)債就近20,可見恒大的規(guī)模有多大？背靠恒大這個(gè)大樹吃飯的有多少人。恒大的倒下不見得是什么好事，
它的影響也絕不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)公司。希望能挺過去吧，不然的話一堆的爛賬，房地產(chǎn)在接二連三的全部倒下去，對(duì)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是很大的打擊的。就算房地產(chǎn)有罪，也讓他慢慢死去，至少屁股擦干凈，不要因?yàn)樗钠飘a(chǎn)而造成更大的影響導(dǎo)致其他相關(guān)的，但無辜的人受到懲罰，株州的華晨破產(chǎn)了，有什么關(guān)系呢？最后痛苦的還不是供材料的、施工單位、農(nóng)民工、期房業(yè)主？房地產(chǎn)建了施工單位的錢，你覺得施工單位會(huì)有錢給農(nóng)民工發(fā)工資嗎？會(huì)有錢向材料供貨商付款嗎？農(nóng)民工去討要，施工單位沒錢，又破產(chǎn)唄。
