房地產(chǎn)企業(yè)的融資“三道紅線”2021年1月1日起，房地產(chǎn)監(jiān)管層在房地產(chǎn)行業(yè)推行“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率”、“凈負(fù)債率”、“現(xiàn)金短債比”三大考核指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。要說房地產(chǎn)到底有多賺錢，還是先分析一下房?jī)r(jià)為什么這么貴，總得來說有這么些因素。
1、房地產(chǎn)為什么要去庫(kù)存？
2015年11月23日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議首次出現(xiàn)去庫(kù)存概念，當(dāng)時(shí)中央會(huì)議提出加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其中一項(xiàng)措施就包括樓市去庫(kù)存。樓市去庫(kù)存是在當(dāng)年需求側(cè)萎靡不振、為縮短房地產(chǎn)去化周期而從供給側(cè)入手的一項(xiàng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整措施，樓市去庫(kù)存目的有兩方面：1.為了GDP增長(zhǎng)樓市需求低迷造成大量房子賣不出去，這樣影響了開發(fā)商投資積極性，房地產(chǎn)投資增速下降，進(jìn)而影響GDP增長(zhǎng)。
要知道當(dāng)時(shí)三駕馬車中，出口和消費(fèi)都不好，那么國(guó)家只有通過供給側(cè)改革消化庫(kù)存進(jìn)而拉動(dòng)投資，實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，2.地方財(cái)政收入需要當(dāng)年地方債快速上升引起中央高度重視，實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，地方財(cái)政收入來源減少，為了支出，地方政府只有發(fā)債。通過去庫(kù)存，房地產(chǎn)投資增速加快，地方賣地收入增多，地方債慢慢下降，現(xiàn)在地方債暫時(shí)被土地高收入所掩蓋，
3.防范金融風(fēng)險(xiǎn)需要如果房子始終賣不出去，那么價(jià)格就會(huì)一直下跌，而房地產(chǎn)主要依靠的是銀行，房子最終都抵押給了銀行，這樣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行頭上。去庫(kù)存使得房?jī)r(jià)上升，金融風(fēng)險(xiǎn)化解，作者簡(jiǎn)介：財(cái)務(wù)專家、財(cái)經(jīng)問題研究專家，本頭條號(hào)解讀大眾關(guān)心的樓市、財(cái)經(jīng)話題，用專業(yè)眼光幫你分析問題背后的真相。如果你對(duì)本內(nèi)容感興趣，請(qǐng)點(diǎn)擊關(guān)注吧！，
2、為什么房地產(chǎn)行業(yè)一直在招聘？
“房地招聘的奧義，一般人我不告訴TA”——地產(chǎn)老司機(jī)湯波虎簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的幾條，就給你說清楚。企業(yè)內(nèi)部，HR有嚇人的需要——”不好好干，不好好加班，一大群人等著的“”地產(chǎn)項(xiàng)目公司了解下“——房地產(chǎn)以項(xiàng)目注冊(cè)當(dāng)?shù)毓?，繳納當(dāng)?shù)卣惤穑皂?xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)，擴(kuò)張人員，只要有新的拿地，基本上都會(huì)有招聘，基礎(chǔ)崗位一般當(dāng)?shù)卣衅福?/p>
”人啊，總是往高處走的“——奈何房地產(chǎn)也分央企，國(guó)企，民企，大型的，微小的，是鳳凰總是會(huì)去鍍金的；你走了，我還是得招新人不是？淘汰，在所難免的?！髽I(yè)不是收容所，達(dá)不到指標(biāo)，你就爬唄，年紀(jì)大了，你就走唄；總得給新人，給有能力的人騰出來位置不是，高速的人員流動(dòng)是生存必須——房地產(chǎn)銷售，房地產(chǎn)中介，人員流動(dòng)越大反而越活躍，一個(gè)沒有人員流動(dòng)的銷售中心或者中介店，幾乎是在守死盤，死守盤，最后沒了。
3、為什么房地產(chǎn)行業(yè)今年這么難？
融資監(jiān)管和房貸管理是造成房地產(chǎn)行業(yè)今年比較困難的主要原因，房地產(chǎn)行業(yè)流傳著一句話，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。要想知道房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來遇冷的原因，就要從金融方面進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)的融資“三道紅線”2021年1月1日起，房地產(chǎn)監(jiān)管層在房地產(chǎn)行業(yè)推行“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率”、“凈負(fù)債率”、“現(xiàn)金短債比”三大考核指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。
具體的要求如下:剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍，從2021年各方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)踩了一道紅線，主要是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，按照監(jiān)管層的規(guī)定，踩一道紅線的房地產(chǎn)企業(yè)，有息負(fù)債年增速上限為10%。有息負(fù)債是指短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券在內(nèi)的需要支付利息的負(fù)債，
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了一道紅線時(shí)，它下一年新增的短期借款、長(zhǎng)期借款等環(huán)比不能超過10%；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了兩道紅線時(shí)，它下一年新增的有息負(fù)債環(huán)比不能超過5%；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了三道紅線時(shí)，不得新增包括短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券在內(nèi)的有息負(fù)債。金融機(jī)構(gòu)的房貸管理“兩道紅線”2021年1月1日起，央行在金融系統(tǒng)施行房貸管理的兩道紅線，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的房貸管理要求如下:1、“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；2、“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。
