杠桿率的統(tǒng)計方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率。再說杠桿率，中國居民的杠桿率，實際上計算方法是存在問題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因為所謂的房屋貸款都是在收入保障的前提下進行貸款的，也就是說購買房屋并沒有超出你個人未來收入的范疇，這樣就不能說杠桿率過高，也就沒有什么爆倉了。
1、為何近年來居民房地產(chǎn)杠桿率上升過快？
看到這個問題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產(chǎn)杠桿率”這個關(guān)鍵名詞。杠桿率的統(tǒng)計方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率，居民杠桿率的計算方式是住戶貸款余額/住戶存款余額，就是說是居民債務(wù)和可支配收入之比。而住戶部門杠桿率的計算方式是住戶貸款余額/GDP，說的就是住戶貸款和GDP之比，居民的債務(wù)大多來源于房貸車貸等貸款行為，而居民杠桿率過高就說明債務(wù)負擔(dān)越大。
據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國居民杠桿率水平為53.2%，從2008年開始到2018年，十年期間，中國居民杠桿率由不到20%上漲到50%有余，增長速度較快。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分，
也就是說房價增長過快在一定程度上是造成居民杠桿率上升過快的原因之一。我們可以看一下這張圖片，就能發(fā)現(xiàn)居民負債整體是和房價指數(shù)正相關(guān)的，雖然在房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控之下，房價上漲過塊得到了有效的控制，但是只是速度變慢，對應(yīng)的居民杠桿指數(shù)還是呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，我們再來看今年一季度全國居民杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7%。
但是不同城市之間的又有不同廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民杠桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，杠桿率過高的城市主要還是圍繞房價較高的發(fā)達地區(qū)。然而現(xiàn)實的情況是房地產(chǎn)增長的速度已經(jīng)遠遠超過家庭居民的收入增長速度，大部分人的購房支付能力相對較弱，但是為了購置房產(chǎn)無奈之下只能貸款，加了杠桿，也影響了經(jīng)濟增長的能力，
2、高杠桿下的房地產(chǎn)會爆倉嗎？
首先我不認為中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)快速的下跌，其次，我也不認為房地產(chǎn)市場的杠桿率偏高，最后房地產(chǎn)目前沒有達到泡沫的狀態(tài)，所謂爆倉沒有可能性。先說房地產(chǎn)的價格問題，房地產(chǎn)經(jīng)過了十幾年來的快速增長，現(xiàn)在確實已經(jīng)進入了一個平臺期，不過這個平臺期不意味著房地產(chǎn)會迅速的下跌，因為即使現(xiàn)在房屋的供應(yīng)量和需求量達到了一個平衡，城市居民仍然有較大改換住房條件的需求，城鎮(zhèn)化也依然在進行，所以未來需求量仍然會保持旺盛，讓房地產(chǎn)難以大幅度下跌，
再說杠桿率，中國居民的杠桿率，實際上計算方法是存在問題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因為所謂的房屋貸款都是在收入保障的前提下進行貸款的，也就是說購買房屋并沒有超出你個人未來收入的范疇，這樣就不能說杠桿率過高，也就沒有什么爆倉了。最后，房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟的一部分，只要房價沒有超過經(jīng)濟增長的推動范疇，那么房價就沒有泡沫，現(xiàn)在我們雖然可以看到房地產(chǎn)確實有過熱的傾向，但是過去十幾年來房地產(chǎn)價格的上漲是由真金白銀的需求和購買力推動的，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有一定的下跌，很快也會被旺盛的需求支撐回去，這就是說房價不是泡沫，也不存在什么爆倉的事情，
3、高領(lǐng)資本的張磊表示：為什么不投房地產(chǎn)，是因為房地產(chǎn)掙錢太容易！房地產(chǎn)到底多掙錢？
要說房地產(chǎn)到底有多賺錢，還是先分析一下房價為什么這么貴，總得來說有這么些因素。1、低價：土地財政是地方政府財政收入需要來源，大家都聽說過房價漲的時候地王頻出，一塊地買幾個億甚至幾十個億都不是什么難事，地價高自然推高房價，土地大約要占到成本的40%，2、稅費：開發(fā)商要繳納很多稅費如營業(yè)稅、教育附加等十幾種，這部分很大程度被轉(zhuǎn)移給購房者，這部分要占大約20%的成本。
